湖南省审计厅调研组

一、当前保障性住房后续管理存在保障房公平公正分配难、住户出行和生活难、社区综合管理难、小区物业管理难、动态管理退出难等问题。

（一）由于居民收入及车辆、住房、企业登记、银行存款等信息不全，且缺乏信息共享机制，致使保障性住房准入资格核实认定存在纰漏，保障性住房的公平公正分配难。

目前对保障性住房准入资格的审核认定一般仅通过房产局和民政局查询了申请人在本地区的房产和低保收入等信息。但是房产管理和民政部门无职无权整合其他相关部门、系统信息资料，缺少对异地购房、购车、举办工商企业和银行存款等信息的了解和掌握。部分做得好的地方通过公安、银行、公积金等部门查询了保障对象的车辆、存款、公积金等信息，但其他如外地房产、经商收入、炒股收入等方面的数据信息无法采集。有的还通过街道社区进行入户调查，但需要花费大量的人力物力，而且没有相应的工作经费支撑，因而难以普及，难以做到优质高效。加上保障性住房申请人收入情况变化的动态性，财产收入信息的实时更新和同步核准也很困难。以上诸多因素造成保障性住房住户资格难以准确认定，个别保障对象提供虚假资料骗取住房，导致该保未保、非保得保的现象出现。

（二）由于基础配套设施不能及时跟上，致使住房保障对象不能即时入住或者入住以后出行和正常生活难。

从各地的情况来看，保障性住房布局建设的地点一般为两种。一种是城镇中心区域，一般为较大规模的保障性住房小区，以工业园区公租房和城市棚改安置为多；另一种是离城市中心区较偏远的地段，或者城乡结合部，一般为廉租房居多。对于前者，由于保障房建设速度快，一时间大量增加了交通、电力、自来水、煤气和上学、就医等城市基础设施和公共服务需求，而这些基础设施和公共服务供应的相应增加客观上需要一个过程，由此造成保障性住房住户出行和生活不便。对于后者，则由于地处偏远，城市基础设施和公共服务配套的难度更大，保障对象出行和生活更难。实际上对于以上两者，由于上级保障性住房建设补助资金毕竟有限，但地方政府财力不济，筹集保障性住房配套资金都很困难，对于阶段性大量增加的基础设施和公共服务需要确实难以及时满足，加上地方政府对电力、电信等垂直管理部门缺乏协调职能，导致很多保障对象取得了保障性住房居住权而实际无法入住、保障性住房建成以后大量闲置。比如，我们调查株洲市某廉租房小区，虽然当地政府协调了多次，但建成半年多了仍然由于电力增容开户费用没有达成一致而没有供电，住户无法入住。

（三）由于住房保障对象家庭情况的特殊性和管理体制未及时理顺，致使保障性住房小区社会综合管理难。

一方面从保障对象家庭的特殊性来看，住房保障对象均为弱势群体和特殊人群。不仅家庭收入低、生活困难，而且相当一部分是单亲家庭、鳏寡家庭、残疾人家庭，并有大量下岗失业人员和“40、50”就业困难人员和一些“两劳释放人员”家庭。据调查，上述家庭占到廉租房住户的50%以上。而这些住户人员不仅自身谋生能力弱，而且素质较低，违规生育、私搭乱建、擅自装修、损毁绿化、乱吐乱扔、赌博滋事现象时有发生，小区环境、治安以及其他社会管理压力很大。另一方面从管理体制来看，新建的保障性住房小区的住户对象大多来自不同的社区，涉及民政低保、公安户口、计划生育等方面的管理并没有相应调整到新的小区所属街道社区。实际上由于新增的社区管理任务骤然加大，而限于人员、经费等没有相应调整，新社区也不愿意承担新增的社区管理任务，导致有的保障性住房小区处于新、老社区“两不管”境地。虽然一些地方采取了暂由房管部门负责管理的办法，但受职权职责的限制，毕竟难以管理到位。因此，不少保障性住房小区出现环境和治安“脏、乱、差”以及住户办事不便等问题。

（四）由于住房保障对象客观条件主观因素影响，致使保障性住房小区物业管理难。

新建的保障性住房小区保洁保安和维护维修均需要相应的资金投入。据测算，维持简单的保洁保安管理费用就需要每平米0.5元，如果加上房屋维护维修还要更高一些。目前各地为了照顾保障性住房对象的实际困难，虽然确定每平米收取0.5元的物业管理费，但实际操作过程中，由于住户家庭困难交不起和主观因素不愿交物业管理费，有的只收取每户10元左右的卫生费，有的按照每平米0.2--0.3元收取物业管理费。尽管国家有关文件规定“催缴租金无效的可以通报承租人所在单位并从承租人工资收入中直接划扣”，但对于大多数无业的或不稳定就业的保障房住户来说，根本不具有可操作性。根据实际收取的物业管理费无法维持正常的物业管理需要的情况，有的地方采取了由房管部门从业务经费中补贴部分经费（一般每个小区每年10万元左右）、组织业主自治管理等办法，但仍然难以适应小区管理的实际需要。随着保障性住房的老化，房屋维护维修资金将逐年递增，资金缺口将逐步加大。

（五）由于住房保障对象家庭条件动态变化情况难以及时准确掌握和腾退房过程中的实际问题，致使保障性住房动态退出难。

保障性住房有货币补贴和实物配租两种保障形式。前者的退出比较简便易行，只要及时停发补贴资金就行；而后者则难以操作执行。有三个方面的因素制约:一是与核实认定保障房准入资格相似，由于缺乏信息共享机制，对保障对象家庭收入等情况无法及时核实掌握。二是对于因情况发生变化而不符合条件的住户，要令其搬出住房，靠房管部门做工作行政手段力度不足，采取法律手段不仅程序复杂，而且法院也不愿意受理，采取强制搬出的办法则影响社会稳定，处于多难境地。三是现行退出政策规定执行困难。从现行政策要求看，只要保障房住户家庭条件发生变化、收入水平超出规定标准就应该令其退出。但实际上大多数保障性住房住户收入的增加是逐步的，大量住户虽然收入水平突破了保障性住房准入标准，但真正能够自行购买商品房解决住房问题的并不多。如果按文件要求令其退出，必然导致这部分人重新回到无家可归的境地，产生新的社会问题。目前有的地方对保障性住房家庭收入条件改善较快的采取了“廉租改公租”的办法，即由原来的按廉租房改按公租房收取租金。即使如此，也缺乏明确的政策依据，因而实际执行困难。

二、应当高度重视保障性住房后续管理中的问题，采取完善法规政策、加快配套建设、推动信息共享、加大政府投入、加强社区管理、优化物业服务等措施切实加以解决。

实施保障性安居工程建设，是党和政府重视民生民本的重大举措。要全面落实这一重大举措，除了要继续重视保障性住房建设，同时要高度重视保障性住房的后续管理。只有做好保障房的后续管理，真正让保障对象“搬得进、住得起、管得好、退得出”，才能最终发挥国家住房保障政策改善民生的作用。针对当前保障性住房后续管理中存在的种种问题，建议：

（一）完善法规政策。目前的住房保障有关政策涵盖面不宽，规定不细，可操作性不强，约束力度不够。尽管住房建设具有阶段性特点，但对保障性住房的后续管理却是一个长期的过程。在一定程度上，管理更重于建设。因此，应尽快出台《住房保障法》，明确保障房后续管理的责任主体、管理内容、程序及职责。特别是要明确细化保障性住房后续管操理在分配、管理、退出、资金保障等重要环节的具体内容及其操作规程等，并针对有关部门、单位履职不到位、推诿不作为和保障对象骗租骗售、转让、出租和应退不退的行为，建立明确的处罚机制和措施。

（二）实现信息共享。李克强总理多次强调，公平分配是住房保障政策的“生命线”。要针对目前保障性住房分配、管理中存在的信息碎片化、分割化的实际，加快建立住房保障、民政、公安、税务、工商、银行等部门的信息共享机制，实现与保障性住房申报有关的家庭收入、经商办企业、车辆和房产登记等信息可查询、可公示的目标。方便住房保障部门和相关监管部门进行信息比对，方便公民及全社会监督保障性住房分配和管理的合规性、真实性、有效性，既大大降低准入和退出的管理成本，又最大限度的减少保障性住房准入资格认定的纰漏，防止非保得保等不公平现象产生。

（三）加大资金投入。采取政府增加专项投入和引进社会资本、政府调控和市场引导相结合的办法多渠道解决保障性住房后续管理资金。在保障性住房建设已经取得明显成效、低收入家庭住房困难情况已经得到有效缓解的情况下，应当重点考虑加大对相关基础设施建设和保障性住房小区管理资金的专项投入。建立保障性住房后续管理专项基金，并积极探索引进社会资本参与保障性住房后续管理运营。从根本上解决配套设施建设和物业管理等问题，真正确保住房保障政策的全面、有效落实。

（四）加强管理服务。目前对保障性住房小区的管理模式不统一，有由所在社区管理的，也有由房管部门管理的，还有“社区自治”的，实际上处于“又管又不管”的状态。既不便于小区住户的生产生活，又不利于小区社会治安稳定。一是要理顺管理机制。保障性住房小区建成以后，住户来自原来不同社区，有关低保救助、社会保障、计划生育、治安管理等事项涉及到民政、卫生、人社、残联、公安、计生、城建城管等多个部门，而且由于住户对象的特殊性使得对其管理十分复杂，社区服务任务很重，应当按照属地管理原则交由小区所在街道办事处（居委会）进行管理，房管部门只负责小区有关保障性住房建设、分配和后续管理的业务工作。二是要相应增加所在社区街道（居委会）的管理人员力量及经费预算，既赋予社区综合管理职责，又营造必要的工作条件。三是要创新社区管理服务。保障性住房小区建成以后，一时间聚集了大量低收入、同质性困难群体，不良的行为习惯和消极思想容易互相影响、互相扩散，矛盾和纠纷容易爆发，社区管理难度远远大于其他商品房小区。因此，要注重探索和加强保障房小区、常态化、人性化管理，组织小区老党员、老工人建立小区自治管理组织，引导志愿者参与小区服务，并针对保障性住房小区住户家庭的实际困难开展现场办公、爱心帮扶等活动解决具体问题。街道办事处（居委会）和房管、民政、人社、残联、卫生、计生、文化、公安等部门要经常深入小区住户开展政策宣传、交心谈心和定期服务等活动。要积极推广株洲等地的在保障房小区设立基层党支部和义工组织等方法，配合协调、大力开展保障房小区健身康乐、保洁保绿、治安维稳、心理疏导、公共设施维护等各种活动，提升住户的安全感、归属感，努力形成保障性住房后续管理的正能量。

（五）改革补助办法。在目前保障性住房建设已经取得显著成效、大多数低收入家庭住房困难问题已经得到解决的情况下，应当研究改“补砖头”为“补人头”的办法。即由实物配租改为货币化补助，以真正解决实物配租退出难的问题。同时要尽快研究建立“梯度退出”和软退出机制。一是要改以往以实物配租为主为今后的货币化补助为主，除了对个别住房困难家庭较多的地方仍然采取加大保障性住房建设力度、以实物配租为主以外，对大多数住房困难问题已经得到加好改善的地区应当改为以货币化补助为主。二是要根据经济发展情况和居民收入增长情况，明确保障性住房住户家庭收入增加后退出住房保障的收入水平及区间，适当扩大收入水平区间，至少要能使原保障性住房住户收入能够达到购买商品房起付线并略有结余才能要求退出。三是要出台政策，允许各地根据实际情况探索改“廉租”为“公租”、产权共有、租售结合等办法，以增强保障性住房退出政策的可操作性，真正体现住房保障政策的公平公正。