随着保障性住房的投入使用，使广大中低收入住房困难家庭的“住房难”问题得到有效缓解，为构建和谐社会起到了积极的推动作用。在加快保障性住房建设的同时，如何加强后续物业管理，为广大中低收入住房困难家庭创造良好的居住环境，避免保障性住房小区出现“一年新、二年旧、三年破和乱”的现象，是一个全新的课题。在2014年保障性住房跟踪审计中就湖南省保靖县已入住的保障性住房小区（断桥民欣家园）物业管理开展了专项审计调查，发现保障性住房物业管理亟需加强。

一、存在的主要问题

（一）物业管理成本偏高。2011年10月至2014年12月，民欣家园物业管理费支出122.63万元，月均物业管理费支出1.09元/平方米。保靖县同类商业住宅小区物价核定收费最高为0.6元/平方米，实际收费最高为0.41元/平方米。

（二）物业管理费来源不足。保靖县尚未制定保障性住房物业管理收费标准。现行物业管理主要是实行以租养管，即将廉租房租金收入（1.2元/平方米）用于物业管理，同时对实行共有产权管理的保障性住房按0.3元/平方米预收30年物业管理费。物业管理费资金缺口主要靠挤占收取的共有产权售房资金和预收的物业管理费弥补。

（三）物业管理服务水平有待提高。审计调查发现，主管部门、物业管理公司、住户三方均认为物业管理服务有待提高。主管部门关注点主要是物业管理公司的服务质量、住户的参与意识；物业管理公司关注点主要是物业管理费、住户的参与意识；住户关注点主要是物业服务质量、物业管理收费。

二、存在问题的主要原因

（一）物业管理模式不清晰。在主管部门主导、市场化运作之间游离，双方责、权、钱不清，致使物业管理水平不高、物业管理费用偏高。特别是由于物业管理公司性质不清晰，导致人员较多，2011年10月至2014年末人员费用支出达96.46万元，占物业费用支出的78.66%。

（二）未制定和实施保障性住房物业管理收费政策。目前仅对实行共有产权管理的保障性住房按0.3元/平方米预收30年物业管理费，其他类型保障性住房未收取物业管理费，仅收取租金。

（三）保障性住房住户物业管理意识不强。由于保障性住房及住户的特殊性，导致住户的物业管理参与意识、物业管理缴费意识不强，一定程度上增加物业管理难度。

三、工作建议

（一）拓宽物业管理费来源渠道

一是及时制定出台保障性住房物业管理收费标准，积极引导宣传，在保障性住房住户中树立 “花钱买服务”的观念，确保物业管理费及时、足额收取。二是对保障性住房小区配建的经营性用房进行出租经营，所得收入用于补贴物业管理费用，以减轻住户负担。三是财政部门从保障性住房租收入、公益性岗位补贴中安排一定比例资金用于弥补物业管理费不足。

（二）制定差别化的物业收费标准

一是根据保障性住房产权管理模式建立差别化的收费标准，对只拥有使用权（廉租房、公租房）和共有产权（廉租房出售）的住户制定不同的物业收费标准。二是根据入住对象身份建立差别化的收费标准，对入住廉租房的低保户免除物业管理费，对低收入家庭给予适当补贴，对入住公租房的家庭按照不高于商业住宅小区物业收费标准收取。

（三）实行多样化的保障性住房物业管理模式

根据现有的保障性住房小区的规模、位置等因素，实行多样化的物业管理模式。一是对规模相对较大的民欣家园、桐木棋新村物业管理实行市场化运作。在主管部门的指导下，建立保障性住房小区业主委员会，通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业来托管，降低物业管理费用，提高物业服务水平。二是对民康家园、民棋家园等规模相对较小的小区在主管部门指导下，实行住户自管的管理模式，对物业管理费不足可以采取公益性岗位补贴作为补充。